집을 장만하는 게 목표 입니다.
근데 이왕이면 출퇴근이 편한
2호선 라인으로 알아보고 있는데요
오피스텔이 좋을까요?
아니면
빌라가 좋을까요?
돈반자님들 도와주세요!
예산은 2억 5천만 원!
오피스텔 빌라 간단요약!
주용도가 업무시실어니 준주택
office Hotel
업무시설이기 때문에
보통 역세권 위치, 건물 관리가 체계적!
입지와 주거 안정성
그에 따른 관리비도 높은 편!
매물이 다양하고
동일 평수 오피스텔보다 저렴!
오피스텔 빌라 모두
각 세대별 소유와 분양이 가능
외뢰인은 대중교통이 편리한
2호선 라인 희망!
합정 당산 영등포 구청
신도림 까치산 대림 홍대입구
충정로 시청 을지로 3가
을지로 4가 동대문역사 문화공원
신당 왕십리 신설동 성수 건대입구
JJ핫산 고민안건
오피스텔 vs 빌라
명승부 예상
부동산 공식전문가만 3명!
같은 가격이면 빌라는 더 넓은 곳이 가능!
장용석
이제 오피스텔의 시대가 온다!
이제 3기 신도시라든지 청약 준비도 해야 하는데
무주택 상태를 유지해야!
오피스텔의 장점
오피스텔은 청약 시 주택에 포함되지 않는다.
그리고 하나 더
오피스텔은 상업지구나 도심에 위치!
하지만
빌라는 좀더 들어간 주택가에 위치
집을 구할 때는 역세권을 찾기 마련
오피스텔의 장점2
오피스텔은 대로변 역세권에 있어
수요가 많아 나중에 팔기도 쉽다.
청약에도 악영향이 없고
수요도 보장되는 오피스텔!
2009년 전국 오피스텔 6,691실
2019년에는 10배 이상 증가!
전국 오피스텔이 9만실 분양했는데
33,000실이 공실이에요
30% 이상
2019년 기준 매물 10개 중 3개가 미분양!
오피스텔 공싱, 관리비는? 주인몫!
아이 기르는 사람들은
오피스텔에 거의 거주 안 해요
오피스텔의 현실적인 문제 소음
반면 빌라는 가족이 안정적으로 거주 가능!
그리고 빌라는 동일 면적 아파트의 반값!
결국 빌라는 수요공급이 많을 수밖에 없다!
오피스텔은 향후 수익형으로 돌리면
매달 임대료까지 벌 수 있다!
전현무 의장
붐의 반박에 대해 한마디 한다면?
박종복 부동산 전문가
그렇다면 일단 지난해 4/4분기 전국 수도권
오피스텔 매매가 상승률을 말씀 드릴게요
한국감정원 조사
2019년 4/4분기 오피스텔 가격 변동치
전국 0.062% 하락
지방 0.039% 하락
수도권 0.03% 상승
수도권 상승률 0.3%도 아니고 0.03%
(실제 거래 해봤는데 어피스텔은 안오름)
그리고 아까 역세권 오피스텔 얘기 했잖아요?
역세권 오피스텔하고
100m 떨어진 오피스텔의 분양가 차이는?
상식적으로 역세권 오피스텔이 비싸죠
그런데 임대가는 거의 비슷해요
100m가 먼데 월세가 5만 원 싸다?
세입자들은 거의 그쪽으로 가요
전국 오피스텔 매매가격 지수
2017년 12월의 오피스텔 매개가를
100으로 하여 이후의 가격 추이를 살펴보는 통계
2020년 전국 오피스텔 매매가격 지수
1월 대비 0.09% 상승
지난 3월까지 상승세 기록한 오피스텔 매매가!
게다가 빌라에는 치명적 단점이?!
성선화 생각
빌라는 오피스텔에 비해 매도하기 어려워!
부동산 업계에 발매도라는 용어가 있어요
발로 툭 차면 팔리는 매물이 좋은 매물!
경험담 방출
2011년 매일 구산동 연립빌라 2017년 매도
8년 투자 5백만 원 수익
(성선화 재테크 엄청 오래 해왔네)
2011년 매입한 화곡동 오피스텔은 2016년 매도
6천만 원 수익 경험!
실제 경험 상
빌라보다는 오피스텔이 시세차익 낼 확률 높아!
오피스텔이 취득세가 훨씬 높다!
부동산 전문가니까
더 잘 아실 것 아니에요?
오피스텔은 취득세가 4%
빌라 취득세 1%의 4배 수준!
그게 왜 그럴까요?!
빌라는 주택으로 인정하니까요!
건축법상 주거시설 빌라 = 취득세 1%
건축법상 업무시설 오피스텔 = 취득세 4%
예산대로 2.5억 원짜리면 취득세 700만 원!
송은이
실질적으로 제 주변에 오피스텔 사는 친구들도 있고
빌라 사는 친구들도 있거든요?
실거주 측면에서 오피스텔은 관리비 부담이 커!
12평 40제곱미터 오피스텔에 시평수 23제곱미터
이런 곳이 매달 관리비 20만 원!
(매우 공감)
반대로
빌라는 관리실이 없기 때문에!
빌라는 문제가 생기면
주민들이 돈을 모아 직접 해결해야 해!
성선화 생각
관리비가 싼 만큼 불편함이 클 수도 있다!
유수진 자산관리사
삶의 질에 대해서 생각해보자!
빌라가 더 나은 살므이 질을 보장한다?
국토교통부 조사 1인 평균 거주면적 31.2제곱미터
그런데 아파트 매매 거래 현황을 보니
가장 매매가 많은 평수는 16~25평 매물
61-85제곱미터
삶의 질 위해 넓은 거주 공간을 선호하는 추세
오피스텔 평수를 어떻게 계산하는지 모르겠는데
60제곱미터 짜리 오피스스텔 보러 가면...
공시된 분양면적보다 좁아 보인다!
분양면적이 60제곱이면...
분양면적은 주차장 복도 등 공용공간을 포함!
실평수는 분양면적의 50% 수준!
빌라는 매매가 어렵다?!
근거자료를 가지고 얘기하세요!
2019년 한 해 약 42,000 건의 빌라 거래량 기록!
작년 한 해 빌라 거래량 2배 증가!
그 이유는
정부의 아파트 매매 규제로 빌라 수요 급증!
풍선효과군요!
같은 면적이라도 빌라는
아파트에 비해 매매가가 낮아!
즉
빌라 매매가 어렵다는 말은 어불성설!
반론
빌라 거래가 많이 됐다고 하는데
빌라 거래의 대부분은 신축 혹은 대형 빌라!
이건 의뢰인의 예싼을 고려하지 않는 것
의뢴 예싼 2.5억 원으로는
2호선 라인 역세권 빌라 찾기 힘들어!
그 예산으로는 노후빌라만 가능
그런데 역에서 가까운 오피스텔을 보면요!
심지어 지하철역과 연결된 것도 있어!
지금 예산으로 갈 수 있나요? 있어요!
강남역에도 있고
서울대입구역에도 있고
빌라는 에싼에 맞는 매물이 없나요?!
일단은 면적의 차기아 있어요
2.5억 원으로 강남역 20제곱미터 오피스텔?
같은 돈으로 빌라는 훨씬 큰 면적 매입 가능!
넓이는?! 24평 80제곱미터 가능!
의뢰인의 경우
실거주 목적! 장기 보유 예상!
실거주 목적이라도
부동산 가치에 대해 생각해야!
주택 매입 시 대지지분 개념을 고려하라!
대지지분이란?!
건물이 전체 토지의 몇%를 가지고 있나? 건폐율
각 층 면적의 총합이
전체 토지의 몇%인가? 용적률
건물면적 200제곱미터 곱하기 3층
대지면적 330제곱미터 곱하기 100
약 180%
고층 오피스텔수두룩
일반적으로 용적률이 높은 오피스텔
때문에 개인의 대지지분은 적다!
재개발 시 내 권리는 대지지분 기준으로 책정!
비교적 대지지분이 큰 빌라가 재개발 시 유리해!
실거주 시에는 아무 관계가 없어요
대지지분은 재개발이 시작 됐을 때
비로소 의미 있는 것!
특히 서울 지역은 재개발 이슈를
반드시 고려해야 해!
가로주택정비사업 미니재건축
기존의 재개발 재건축
가로주택사업
큰 길은 유지한 채로 노후지역만 소규모 재개발!
빌라는 가로주택정비사업 대상이 될 가능성 높다!
(실제로 소송도 많이 한다.)
서울 지역에서
대지지분을 반드시 고려해야 한다.
하지만
재개발을 염두에 두고 매입하려면
현재 예산으로는 어려워!
최소 5-6억 원은 있어야 매입 가능!
집 다운 집을 찾는다면
오피스텔을 선택해선 안 돼!
성선화
토지의 경우
상업용지 주거용지 등 용도에 따라
다양하게 나뉘는데
대부분의 빌라는 주거용지에 건축 = 땅값! 떨어진다.
대부분의 오피스텔은 상업용지에! = 땅값 올라간다.
성 기자의 오피스텔 매물 추천 타임!
2호선 라인에서 가격 상승 여력이
가장 많은 곳은 삼성역이에요
수도권광역급행철도 GTX 3개 노선 중!
A.C 노선이 교차하는 삼성역
교통 호재로 가격 상승 여력 존재!
삼성역 2.5억 원에 전용면적 15평 50제곱미터 짜리 오피스텔 존재
몇 년 된 건물이죠?!
2004년 준공 조금 오래되긴 했어요!
몇몇의 특수한 오피스텔 매물을 가지고
투자가치를 판단해선 안 돼!
(실제 오피스텔은 투자가치로는 좋지 않다.)
일반적으로는 장기적 관점에서
빌라의 수익률이 높다!
물론 건물이 오래되면 팔아서 현금화(환금성)하기
어려워지긴 한다.
그래서 오래된 아파트의 경우
리모델링해서 판매하기도 한다.
그러나 오래된 매물을 팔기 어려운 건
오피스텔 빌라 매한가지!
JJ핫산 오피스텔을 매입한다.
오피스텔 매입을 선택한 이유는?
유수진 님 송인이 님이 말씀해주신
삶의 질 문제에서 많이 흔들렸거든요
근데 붐 님께서!
좁은 오피스텔 방에서 꿈을 키웠던 붐 님에게 감명!
JJ핫산 의뢰인
가정을 뀔려고 했다면
빌라르 선택했을 거예요
하지만
혼자 살며 나만의 꿈을 꾸기엔
오피스텔도 충분하다고 생각!
