부동산 큰손 소지섭
현재 건물 시세 약 90억 원 현빈
여배 빌딩 재테크 최고수는 누구? 하지원
건물주로 변신한 국민첫사랑 수지
남다른 부동산 투자 기술 송승헌
연예계 부동산 재테크의 교과서
초중고교생 장래희망 1위 아이돌 운동선수
고등학생 선망직업 1위 공무원 2위 건물주 임대업자
A빌딩중개법인
강남권에는 이제 50억 원 미만
올근생 전체 상가 매물이
거의 다 작년에 소진 됐어요
연예인들은 정보가 더 빠르기 때문에
법인으로 상담 많이 해요
땡땡땡 씨 같은 경우에도 어제 잔금 끝났어요
45억 원대 건물
한국 탐사 저널리즘 센터 데이터 팀
2015년 이후 연예인 건물주 현황
총 55명 총 63채
총액 약 4,730억 원
공효진 한남동 매매가 37억
대출 36억
상가보증금 3억
자기자본 8억
공효진 한남동 37억 사서
60억에 팔았다.
차액 약 23억 8천만 원
현금 8억으로 23억 수익
고수 뺨치는 공효진의 투자법
서울 마포구
공효진 현금 13억으로 130억짜리 빌딩 주인 됐다
재테크의 여왕
배우 공효진 씨 건물 매입 전
매매가 63억
대출액 약 50억
대출 비율 79%
현재 지하 평수 100평이 넘는 게
2개 층이 들어와 있고
나머지 취층에는 카페나 옷가게가 들어와 있네요
이 건물의 현재 가치는 약 135억 원 정도 될 것 같습니다.
서울 등촌동 권상우 매매가 280억
대출 240억
상가보증금 19억
자기자본 21억
우리은행 직원
권상우 씨는 신용 등급이 1등급 최고예요
VIP이기 때문에 얘기가 달라져죠.
신용 관리를 잘하니까
하정우 소유 상가 건물 5채
73억 3000만 원 대출 47억원
81억 원 대출 57억원
127억 원 대출 99억원
PD 임채원
하정우씨가 99억 원 정도 대출 받으셔서요.
건물 사면서..
개인으로 대출 받으셨어요
국민은행 직원
그럼 개인이 아닐 텐데...
기업이 아니고요?
개인으로는 그렇게 대출 나오기 힘들 텐데
리쌍 빌딩 매각으로 42억 시세 차익 얻었다.
연예인 빌딩 갑부 투자 노하우는?
1. 위치 선정
2. 저금리 대출 활용
3. 우량 임차인 선정
은행 채권 : 연예인들이 은행에게 빚져서 건물 매입한 금액
조정흔 감정평가사
연예인들이 그렇게 방송에 나와서
자기가 얼마나 투자를 잘해서 돈을 많이 벌었는지
뭐 이런 걸 자꾸 장려하고 홍보하고
이런 사회적 분위기가 되는 게 저는 참 문제라는 생각이 드는데
이게 연예인들이 어던 행동을 하면
대부분의 일반 사람들이 막 따라 하고 싶어지거든요
그리고 그런 효과들이 되게
부풀려지는 경우가 많고
사람들이 몰려들면 같은 행동을 따라 하게 되면
그걸로 인해 불로소득이 점점 더 커져 버리는 거예요
3억 원으로 건물주 될 수 있을까? 그렇습니다.
3억 원으로 2억으로도 건물주 될 수 있죠
몇 년간? 10년간 대출 이자 1.5%
이것들을 활용할 줄 아는
그것이 바로 돈을 버는 지름길입니다.
100억 X 1.5% = 1억 5천만 원 / 120개월 = 한 달 125만 원
A빌딩중개법인
얼마 정도 지금 생각하고 계시나요?
지금 많지 않고 한 17억 8천만 원
17억 원이면 굉장히 많은 거죠
많은거예요? 많은거예요
경남에 아파트 하나 사면
끝나는 건데 빌딩을 어떻게 사요
우리가 레버리지 대출교화를 이용해야죠
나머지는 솔직히 다 은행 돈 빌려서 하는 거예요
15억 원에서 20억 원 갖고 계신 분들이
가장 많이 와요
저희 회사는 그분들이 보실 수 있는 금액대는
50억 원도 대출되는 분이 있고
70억 원도 대출 되는 분이 있어요
지금 정형외과 외사들도 두 사람이
그분들도 그런 거예요
나 30억 원 있으니까
100억 원 대출해 주세요 그래요
왜냐하면 지금 금리가.
어차피 금리가 지금 그렇거든요
지금이 기회거든요 지금 기회예요
그러면 지금 은행에서도
좋아 많이 대출 꺼내줄 테니까 해줄 테니까
저희가 1금융권
각 지점에 팀장님들이랑 또 친분들이 있어서
저희가 신한은행 기업은행 이런 쪽으로
또 대출 같은 것도 받아 드리고
본인에 최대한 맞춰서 대출 해드릴 수 있고
부동산 자금 계획서
매매대금 42억
투자 예금금 10억
하나은행 직원
35억 원 정도네요
35억 원 정도가 받을 수 있는 금액이고
근데 최대로 지원할 수 있는 금액은
저희가 사실 80%까지는 검토는 해볼 수 있기는 하거든요?
80%면 얼마일까요?
그러면 52억 원에 80%니까
41억 원 정도?
41억원? 네 그정도는
담보대출은 몇%까지 될까요?
그러니까 본인 신용 등급이 좋으면
신용등급이 3등급 안에만 들어오면
거의 필요한 대출 금액 거의 다 해줘요
5억 원 짜리 빌딩을 사면
약 50억 원도 해줄 수 있어요
정책적으로 지금 아파트 쪽을 굉장히 눌러
대출을 눌러놨잖아요.
규제를 해놨잖아요
그러다 보니까 반면에 금융기관들
은행이나 그런 곳들은 대출해줄 데가 없는 거거든요
그러다 보니까 지금 상가 쪽이나 건물 쪽으로
오히려 레버리지 대출 효과가 비율이 더 늘어났습니다.
더 대출을 많이 해줍니다.
그렇다면 오히려 지금 상가 시장이
좀 기웃거려볼 만한 찬스인가요?
저는 적어도 지금 열심히 사려고 알아보고 있습니다.
이병헌 빌딩 260억 원
서울 영등포구 양평동
임대수익 월세 관리비 등 1억 2000만원
K필름 관계자
K필름에 권상우 시 이름이 나와서
혹시 이게 영화사인가요?
아뇨 그냥 매니지먼트예요
젛 회사 하나를 찾고 있는데요
혹시 13XX호에 회사가 있나요?
H법인 관리인 공실은 아닌데요
아 공실은 아니에요?
양은진 세무사
이게 양도차익이나 과세의 표준이 되는 금액이 5억 원이 넘게 될 때
개인 같은 경우에는 양도소득세가 42%예요
여기다가 지방세 포하면 세율이 46.2%가 되겠죠
그렇지만 법인 같은 경우네는 법인세 20%만 적용받거든요
그러면 20%의 지방세 포함하면
22%밖에 안 된다는 말이죠
권상우 법인 양도세 절세 추정액
개인과세액 소득세 지방세
약 6억 3,900만원
법인과세액 법인세+지방세
약 3억 3,700만원
약 3억 2백만원 절세
일반인들은 1년 이내 건물 매각했을 때
양도소득세 50%예요
법인은 몇%인지 아세요?
이리 팔라도 저리 팔아도
언제 팔더라도 22%고요
리모델링 비용이라든지 유지 보수비 대수선비
뭐 어쩌고저쩌고해서 건물 매입 했잖아요?
관리인 고용비용 뭐 이런 거를
그럼 거기서 또 세금을 깎아줘요. 하하
그러면 결국 많이 내야 10~15%예요
그래서 법인을 난립시키는 거예요
아무래도 단기간 시세 차익을 노리고
다시 건물을 되팔고 하는 게
주목적이라고 하는 사람들은
법인으로 운영을 많이 하시죠
4억 원 기준 임대소득
개인 임대소득세 1억 4천 8백만 원
법인 임대소득세 6천 6백만 원
약 2배 차이
이제문 창조도시경제 연구소 소장
주택은 건물과 토지에
동시에 종합부동산세가 부과 되는데
일반 건축물일 경우에는 건물에는
종합부동산세가 부과되지 않고 토지에만 부과가 됩니다.
근데 이게 토지에만 부과가 되는데
일반 건축물이 세워져 있는
토지의 가격이 80억 원 미만일 경우에는 종부세가 부과되지 않아요
쉽게 정리하면 몇백언, 천억 원대의 건물을 사지 않는 이상은
종부세 안 내도 된다. 이 말씀이신 건가요? 그렇죠
경기도 안성 오피스텔 건물 법인 사무실 주소
여기 혹시 A동 10X호에 B법인이라는 회사가 있나요?
네 있어요
무슨 회사예요?
임대 회사예요
이병헌 씨 측 답변서
오피스텔의 수요가 급격히 줄어들어
해당 건물의 문제점들을 개선하기 위해
부동산 관리업을 하는 B법인을 설립하게 되었습니다.
건물 매입 당시 상담 받았던 세무사 법무사의 조언으로
과밀 억제권역 내에 있는 건물의 경우 취득 시
세금이 중과되는데
현재 저희가 부동산 관리를 위해 설립된 법인이 있으니...
김태희 경기도 용인 법인 회사 주소
회사를 하나 찾아왔는데요 84X호에
혹시 P 법인이라는 회사가 있나요?
P법인 소재 건물 관리인
8층에 사무실이 한 70개인가 몇 개 있어요
와 70개나요?
네 조그마한 거 사무실 써 소호 사무실
그 안에 칸이 이런 식으로
쭉 비둘기 집마냥 있어요 많아요
소호 사무실 직원
이런 데가 개별 상주 공간이고요
그러니까 실질적으로 상주를 하면서
사무업무를 보는 데고
그 외적으로는 공유 오피스라고
요새 소호 사무실 치면 검색하면
스타트업 기준으로 했을 때 사무실 하나에다가
공유해서 사용들 많이 하잖아요
그런 거라고 보시면 돼요
호실 앞에 영문이 붙어 있으면
월 23500원 공유 사무실 사용하고 있는 김태희
서울 아닌 용인에 법인을 설립한 이유
그건 뭐나하면 취득세 문제거든요
취득세 중과 문제
그러니까 과밀 억제권 즉 그러니까 서울에
쉽게 얘기해서
서울에 법인이 있는 회사가 서울데가 건물을 사서
부동산 임대업을 하게 되는 경우에는
취득세가 중과되는 거예요
취득세가 일반적으로 4.6% 정도 되는데
중과가 되면 9.4%의 세율을 적용받게 됩니다.
김태희 빌딩이 강남에 있고
법인 사무실이 용인에 있으면 취득세 중과가 안된다는 말
강남구청 관계자
중과 적용은 일단 안 된 걸로 나오고요.
아 중과 적용이 안 됐어요?
네 대도시 밖에서 설립 하셨기 때문에 중과가 안 된 거고
김태희 법인 취득세 절세 추정액
서울에 법인 설립시 약 19억 2,400만원
용인에 법인 설립시 약 9억 4,200만원
약 9억 8,200만원 절세
효율성 차원에서 상주 오피스가 아닌
비상주 오피스를 택하게 되었습니다.
향후 발생할 수 있는 추가적인 부동산 투자 등에 대비하여
별도의 본점 소재지를 선택하게 된 것입니다.
설립시부터 현재까지 적법한 절차에...
사업을 영위하고 있으며...
김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
정부가 등록만 해주면 그 다음에 법인이
어떤 그 법인이 성격에 맞게
무엇을 했는지 제대로 법인 활동에 종사를 했고
이익을 발현했는지
이런 거 다 보지 않고 허가를 해주다 보니까
가족 중심으로 법인 임원들을 다 배치하고
유형회사 건물만 있는 어딘가
사무소만 등재해놓고 등기해놓고 있는
그런 유령법인들이 실질적으로
부동산 임대업 하는 사람 중에 많이 있다.
법인이 정말 법인에 그 성격에 맞는 업무용의
토지를 부합될 때에만 어떤 업무용 토지라고 인정을 해주고
그 외는 다 비업무용 토지로 구분 짓고
비업무용 토지에선 강제 매각도 시키고 중과세도 하는
그게 노태우 정부 때에도 있었습니다.
그런 것들이 정부 안에서
확고했었다고 저는 보이거든요
지금은 그게 다 무너진 거죠
양은진 세무사
미국 같은 경우에는 부동산 임대 법인에 대해서
적용하는 세율이라고 하는 것은
일반 법인에 대해서 적용하는 세율하고는 좀 다르거든요
그래서 이게 부동산 임대 법인 세율이
조금 더 높습니다.
그런데 우리는 일반 법인들하고 세율이 똑같죠
그러면 이런 거죠
똑같을 바에야 힘들게 위험이 큰 제조업이나 도소매업을 하느니
부동산 임대업을 하지 부동산 개발업을 하지
그렇게 하잖아요
김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
법인의 세금을 깎아주는 정책이 조세 제한
조세 특례법 그게 건물주에 대한 임대 소득세 깎아주는 법입니다.
그걸 다 여 야가 동의해서
그냥 패스트 트랙 넘기면서 다 통과시켜줬거든요
그런 것들이 결국은 정부가 어디를 쳐다보고 있고
국회가 어디를 쳐다보고 있는지 보여주는 법안들이라고 봅니다.
부동산업 신설법인 추이 2019년 14,473
부동산 강사
1인 법인 설립 강좌
저희 집이 4인 가족인데 법인이 5개 있어요
법인카드로 쓸 수 있는 비용이 그러면 어디까지냐
핸드폰 요금 노트북도 사고
뭐 이런 것들 그리고 여러분들이
드시는 커피믹스 종이컵 생수 그리고 집에서 먹는 음료수
이런 것들은 다 법인카드로 사요
그거는 1,000억 원을 쓰든
100억 원을 쓰든 금액으로 제한하는 게 아니에요
강남에 아파트 몇 채 좀 사고 다니는
아줌마, 아저씨들 때려잡자고
부동산 법인의 법인세를 올린다?
말도 안 되는 거예요
대한민국 법인세 1%만 올라도 난리가 나요
삼성전자 어떡하라고
LG는?
다 해외로 나가는 거예요
(실제로 미국 대기업들이 해외로 나갔다가
트럼프때 다시 들어간 이유)
이거 건물을 사실 그냥 내가 사서 갖고 있기에는
사실 대출 이자만 나가는 거거든요?
근데 이분은 사서
세입자를 다 내보내서 이렇게 싹 리모델링을
깨끗하게 겉에 유리창 해서 커튼 월(유리 외벽) 방식으로 해서
임대료 다시 맞추려고
이 이참인들을 개선을 하시거나 수익을
그러니까 재계약을 하시면서 임대료를 조금씩 조금씩 올리셔서
그러니까 그 수익률에 맞춰서 다시 매가(건물 가격)를 조정해서
그렇게 팔고 나오셔야 하는 거고
김영준 상권분석 전문가 골목의 전쟁 저자
임대 소득으로 건물 가치가 결정이 되는
건물 가치로 판단을 하거든요
그 소득 자체로 임차한 곳에서
임대료 수입이 더 많이 오르게 된다.
전보다 더 많이 오르게 된다는 것은
더 많은 임대료를 받을 수 있고
결국 건물 가치도 그 만큼 뛴다는 걸 의미하는 거죠
싸이건물 재건축 리모델링 가격 상승
리쌍 리모델링 후 건물가격 상승
